Zoveel geld komt iemand met een modaal salaris tekort voor een gemiddelde koopwoning in 2026

Wat verdient Jan Modaal eigenlijk?

Volgens het Centraal Planbureau ligt een modaal inkomen in 2026 rond de € 48.000 bruto per jaar, inclusief vakantiegeld. Dat klinkt als een degelijk salaris waar je prima van kunt leven. Alleen zegt dat bedrag weinig als je kijkt naar wat je er daadwerkelijk mee kunt lenen op de huidige hypotheekmarkt. Bij een rente van ongeveer vier tot viereneenhalf procent kom je als alleenstaande uit op grofweg € 210.000 tot € 240.000 maximale hypotheek.

Daartegenover staat de gemiddelde koopwoning, die inmiddels rond de € 500.000 kost. Voor dat bedrag krijg je geen villa met oprijlaan, maar een doorsnee huis in een normale woonwijk. Als je de rekensom maakt, zie je direct hoe scheef de verhouding is geworden. Met een maximale hypotheek van pakweg € 225.000 voor iemand met een modaal salaris kom je dus al snel ongeveer € 275.000 tekort voor een koopwoning.

Dat tekort is geen klein verschil dat je met wat extra sparen kunt oplossen. Het gaat om een bedrag dat voor de meeste alleenstaanden onhaalbaar is zonder hulp of een tweede inkomen. Tien jaar geleden was nog 61 procent van de koopwoningen bereikbaar voor een huishouden met een mediaan inkomen. Inmiddels is dat gedaald naar ongeveer 21 procent, en in de grote steden zelfs nog lager. De kloof tussen inkomen en woningprijs is in relatief korte tijd enorm gegroeid.

Hoe kopen mensen dan wél een huis?

In de praktijk zie je daarom dat kopers steeds vaker eigen geld moeten inleggen om überhaupt kans te maken. Gemiddeld wordt er zo’n € 100.000 bij gepast bovenop de maximale hypotheek. Dat gemiddelde wordt echter sterk beïnvloed door doorstromers met overwaarde en mensen die financiële steun krijgen van hun ouders. Voor jonge starters, die vaak minder dan € 10.000 spaargeld hebben, is zo’n bedrag simpelweg niet realistisch.

Lees ook: Ruim 65.000 huurhuizen in de verkoop door investeerders: dit zijn de gevolgen voor de huizenmarkt

Wat moet er gebeuren?

Volgens het Centraal Planbureau ligt de oplossing niet in het verder verruimen van de leennormen, omdat dat de prijzen alleen maar verder kan opdrijven. Strenger lenen maakt de markt echter nog ontoegankelijker voor starters. De structurele oplossing zit vooral in het vergroten van het woningaanbod en het kritisch kijken naar fiscale voordelen die de vraag stimuleren. Dat zijn maatregelen die tijd kosten en niet van de ene op de andere dag effect hebben.

De harde conclusie is dat je met één modaal inkomen in 2026 geen gemiddelde koopwoning meer kunt financieren. Je komt geen ton tekort, maar eerder tussen de € 250.000 en € 300.000. Dat betekent dat een tweede inkomen, flinke eigen middelen of hulp van familie in veel gevallen noodzakelijk is. Voor Jan Modaal is een koopwoning daarmee geen vanzelfsprekendheid meer, maar eerder een luxe die buiten bereik ligt.

Lees ook: Een huis verkopen wordt steeds duurder: dit vraagt de makelaar tegenwoordig